Immobilienkredit-Vergleich: Online Konditionen vergleichen

Die Finanzierung des Kaufs oder Baus sowie der Sanierung einer Immobilie (sei es nun ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung) ist eine Entscheidung, die Verpflichtungen über viele Jahre oder gar Jahrzehnte festlegt. Sie sollte daher wohlüberlegt sein. Die angebotenen Finanzierungsmodelle und die Vielzahl der Anbieter sind komplex und unübersichtlich für den Laien – glücklicherweise gibt es im Internet Immobilienkredit-Vergleiche, die die Berechnung und Planung erleichtern und die einen schnellen und übersichtlichen Kreditvergleich verschiedener Anbieter ermöglichen.

Zwar sind Immobilienkredite insgesamt aufgrund des niedrigen Zinsniveaus günstig wie lange nicht mehr (bei einer Zinsbindung auf zehn Jahre liegt der durchschnittliche Zinssatz derzeit bei etwa zwei Prozent und somit halb so hoch wie noch vor wenigen Jahren), aber aufgrund der hohen zu finanzierenden Summen machen bereits kleine Zinsabweichungen bei den Anbietern große Einsparungen über die Laufzeit möglich. Wer genau kalkuliert und gut vergleicht, für den wird der Traum vom Eigenheim erschwinglich.

Ohne Immobilienkredit-Vergleich kann es richtig teuer werden

Neben den klassischen Anbietern von privaten Immobilienkrediten wie den Großbanken und Bausparkassen sowie den Sparkassen sind in den vergangenen Jahrzehnten immer mehr Anbieter in das Geschäft mit Immobilienkrediten eingestiegen, so zum Beispiel auch Versicherungsunternehmen, spezialisierte Hypothekenbanken oder auch Direktbanken.

Diese Anbieter unterziehen den Kreditnehmer und seine finanziellen Voraussetzungen einer genauen Prüfung – ähnlich genau sollte der Kreditnehmer die Anbieter prüfen. Besonders leicht fällt der Immobilienkredit-Vergleich, wenn man sich im Vorfeld detailliert Gedanken zu den finanziellen Gegebenheiten und den Wünschen an eine individuell passende Immobilienfinanzierung gemacht hat.

Hierzu zählt vor allem die Inventur der eigenen Mittel und der zu erwartenden Kosten:

• Haushaltsplan – eine Gesamtübersicht über sämtliche regelmäßig anfallenden Zahlungen, die das monatlich zur Verfügung stehende Einkommen mindern
• Eigenkapital – die Feststellung derjenigen Mittel, die der Kreditnehmer selbst zur Finanzierung der Immobilie beitragen kann, also neben Bank- und Sparguthaben auch Festgelder, Aktienvermögen (das marktbedingten Schwankungen unterliegt), Eigenleistung (die eher konservativ niedrig angesetzt werden sollte), eventuelle Arbeitgeberdarlehen und auch mögliche staatliche Förderungsgelder
• Mögliche Monatsrate – diejenige Monatsrate, die der Kreditnehmer zu zahlen in der Lage und bereit ist (es sollte immer noch eine monatliche Reserve als Sicherheit verbleiben)
• Kosten – der Kauf- oder Baupreis der Immobilie (die Bank nimmt eine eigene Bewertung vor), Kosten für Versicherungen (Kreditausfallversicherung), Notarkosten, Sicherheitsmarge, Instandhaltungskosten, Nebenkosten (etwa zehn Prozent der Gesamt-Baukosten, die möglichst durch Eigenkapital abgedeckt sein sollten)

Für die Berechnung dieser Rahmenbedingungen werden online in Verbindung mit den Immobilienkredit-Vergleichen zahlreiche Tools angeboten, wie z. B. der Baukreditrechner, die bei der Erstellung detaillierter Finanzpläne helfen.

Tilgungsform berücksichtigen

Hinzu kommt nach Ermittlung des finanziellen Rahmens die Frage nach dem gewünschten Tilgungsmodell. Üblich sind Annuitätendarlehen, bei denen die Tilgung auf die Darlehenssumme angerechnet und somit die Zinsbelastung gesenkt wird. Möglich sind auch endfällige Darlehen, bei denen die Monatsrate nur die Zinsen tilgt und die gesamte Darlehenssumme am Schluss in einer Rate fällig wird (abgedeckt durch einen parallel laufenden Sparvertrag). Kaum noch gebräuchlich sind Tilgungsdarlehen.

Hier bleibt die Tilgung gleich, die Zinsen werden aber geringer, wodurch die Monatsrate im Laufe der Zeit sinkt. Wer Sonderzahlungen, also außerplanmäßige Tilgungen, einplant, sollte sich für flexible Rückzahlungsmodelle entscheiden, die mehrere Tilgungszahlungen jährlich zulassen. Immobilienkredite, die niedrige Zinsen auf eine sehr lange Laufzeit festschreiben, bieten Sicherheit, sind aber auch etwas teurer. Wer mehr Eigenkapital einbringt (eine Quote von mindestens zwanzig Prozent wird empfohlen), erhält bessere Zinskonditionen.

Der Immobilienkredit-Vergleich liefert Ergebnisse per Mausklick

Sind alle Grundbedingungen entsprechend abgesteckt, ermöglichen Immobilienkredit-Vergleiche im Internet einen ebenso schnellen wie übersichtlichen Vergleich der Konditionen zahlreicher Kreditanbieter. Sie legen dabei die üblichen Standardkonditionen der Banken zugrunde. Zudem sind sie kostenlos und geben vollkommen unverbindliche Darlehensangebote ab, die man in Ruhe zuhause studieren kann.

Der Kreditnehmer gibt die zu finanzierende Summe, seine gewünschte Monatsrate und andere Eckdaten ein und bekommt eine Übersicht über die günstigsten Anbieter. Wichtige Faktoren sind der Effektivzins (also nicht nur die zu zahlende Zinsschuld, sondern auch sämtliche Kosten wie Bearbeitungsgebühren) und außerdem die Zinsbindung, also der Zeitraum, über den die vereinbarte Zinsrate unverändert bleibt, unabhängig vom am Markt geltenden allgemeinen Zinsniveau.

Auch für die Anschlussfinanzierung, also die Weiterfinanzierung der noch offenen Darlehenssumme nach Ablauf der Zinsbindungsfrist, lohnt sich ein erneuter Immobilienkredit-Vergleich der verschiedenen Anbieter. Denn neben der Prolongation des bestehenden Immobilienkredits bei der Bank ist auch eine Umschuldung, also ein Wechsel zu einem anderen Anbieter, möglich. Schon geringe Zinssatzreduzierungen führen über die lange Laufzeit und die hohe Kreditsumme schnell zu großen Einsparungen.

Wie Tests der Stiftung Warentest zeigen, schlummert in Anbietervergleichen ein enormes Sparpotenzial. Schon Abweichungen von lediglich einem halben Prozentpunkt beim Zinssatz machen bei einem Kredit von 200.000 Euro und einer Laufzeit von zwanzig Jahren eine Ersparnis von mehr als 20.000 Euro möglich. Oft schwanken die angebotenen Zinsen von Anbieter zu Anbieter aber sogar um über einen Prozentpunkt. Sicherheitshalber sollte man für die Planung auf die angebotenen Zinssätze etwa einen halben Prozentpunkt aufschlagen, da die günstigsten Konditionen oftmals nur besonders solventen Kunden mit sehr hoher Eigenkapitalquote und Bonität angeboten werden.

Die im Baufinanzierungsrechner ermittelten Angaben bilden die ideale Grundlage für die Auswahl einiger weniger Anbieter, mit denen dann individuelle Verhandlungen geführt werden können. Mit ein wenig Verhandlungsgeschick lässt sich so vielleicht auch die Hausbank überzeugen, das ermittelte günstigste Angebot ebenfalls zu offerieren. Keinesfalls sollte man das erste Angebot annehmen – die Entscheidung für einen Immobilienkredit will gut überlegt sein. Es kostet zwar ein wenig Mühe und Zeit, kann aber viel Geld sparen. Wer gut vorbereitet ist und die Konditionen vieler Anbieter kennt, hat eine gute Verhandlungsbasis!