Hauskredit-Vergleich – auf dem Weg zur günstigen Immobilienfinanzierung

Die lang anhaltende Niedrigzinsphase der Europäischen Zentralbank (EZB) hat in den letzten Jahren dafür gesorgt, dass die Nachfrage nach Immobilien so hoch wie noch nie ist. Doch nicht nur Anleger schätzen das „Betongold“, sondern auch junge Familien. Sie kaufen Immobilien, als sichere Altersvorsorge oder nutzen die günstigen Zinsen, um lieber zu finanzieren anstatt Miete zu bezahlen.

Für die Finanzierung wird dann eine Immobilienfinanzierung genutzt. Um bei niedrigen Zinsen auch noch den Kredit mit den besten Konditionen zu nutzen, lohnt sich die Nutzung eines Baufinanzierungsrechners. Denn bei Finanzierungssummen von mehreren einhunderttausend Euro und Laufzeiten von mehreren Jahrzehnten machen sich schon geringe Unterschiede beim Zinssatz deutlich bemerkbar.

Was ist ein Hauskredit?

Der Hauskredit ist typisch für die Finanzierung von Immobilien. Dieser Kredit wird meist unter der Bedingung gewährt, dass ausreichend Eigenkapital vorhanden ist und für die Absicherung der Finanzierung eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird. Können Sie den Kredit nicht mehr bedienen und die Bank als Gläubiger möchte pfänden, darf sie bei eingetragener Grundschuld das Haus versteigern, um die Schulden mit dem Erlös zu tilgen. Eine andere Bezeichnung hierfür ist Hypothekendarlehen, da mit dem Kredit eine Hypothek auf das Grundstück und die Immobilie aufgenommen wird. Im Gegensatz zum Baukredit wird der Hauskredit für ein schon bestehendes Haus verwendet.

Solche Kredite können auf unterschiedliche Weise ausgestaltet werden. Die gängigste Form ist das Annuitätendarlehen. Bei Annuitäten handelt es sich um jährlich festgelegte Raten, die ein Kreditnehmer an den Kreditgeber zurückzahlt, bei dem er das Darlehen aufgenommen hat. Die Raten bei einem Annuitätendarlehen werden aus Zins und Tilgung gebildet. Mit einem Teil der Rate werden die Hauskreditzinsen bezahlt, der andere Teil tilgt die Nettokreditsumme. Je länger das Annuitätendarlehen läuft, desto höher wird der Tilgungsanteil.

Weitere Finanzierungsmöglichkeiten sind:

• Endfälliges Darlehen: Bei diesem Darlehen bezahlen die Kreditnehmer während der Laufzeit die Zinsen. Erst am Ende der Laufzeit wird der Kreditbetrag in einem zurückgezahlt. Ein solches Darlehen eignet sich zum Beispiel, wenn Sie eine hohe Zahlung aus einer Lebensversicherung oder einem Erbe erwarten.
• Vollfinanzierung: Bei diesem Hauskredit finanzieren Sie die komplette Summe ganz ohne Eigenkapital. Diese Kreditform eignet sich für Verbraucher mit sehr hohem, konstantem Einkommen, die monatlich hohe Kreditraten aufbringen können.
• Volltilgerdarlehen: In diesem Fall tilgen Sie die komplette Hypothek und steigen mit hohen Tilgungsraten ein, die über einen festgelegten Zeitraum konstant bleiben und unveränderlich sind. Dieser Kredit ist für finanzstarke Verbraucher gedacht.

Wenn Sie einen Hauskreditvergleich starten, sollten Sie dabei immer die entsprechende Finanzierungsform beachten und die Finanzierungsarten beim Vergleichen nicht mischen.

Welche Rolle spielt das Vermögen beim Hauskreditvergleich?

Das Eigenkapital kann die Kreditkosten beim Hauskredit-Vergleich deutlich reduzieren. Empfohlen wird allgemein eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent. Warum? Weil dadurch der Nettokreditbetrag und somit die Zinsen sinken. Weniger Zinsen bedeutet weniger Gesamtkosten und je nach Darlehensart eine geringere monatliche Belastung.

Wichtig ist, dass Sie beim Hauskreditvergleich darauf achten, dass Sie beim Eigenkapital nicht die Nebenkosten für den Hauskauf vergessen. Diese sollten auf jeden Fall mit berücksichtigt werden, um das Darlehen auf solide Beine zu stellen. Wenn außerdem die Bonität nicht optimal ist, können Banken einen Hauskredit mit knapp 20 Prozent Eigenkapital auch ablehnen. Aus diesen Gründen raten Experten oft von der Kreditaufnahme ohne Eigenkapital ab.

Was zum Eigenkapital zählt:

• Ihr gesamtes Barvermögen, also wertvolle Münzen oder Bargeld. Damit ist natürlich nicht das Bargeld in Ihrem Portemonnaie gemeint, sondern zurückgelegtes Bargeld.
• Wertpapiere, die verpfändet werden können, zählen ebenfalls zum Eigenkapital.
• Guthaben auf Bausparverträgen wird von Banken als Eigenkapital akzeptiert.
• Der Rückkaufswert einer Kapitallebensversicherung wird in das Eigenkapital einberechnet. Wenn Sie zum Beispiel eine Lebensversicherung besitzen und bereits 20.000 Euro eingezahlt haben, wird berechnet, zu welchem Preis der Versicherer die Police zurückkauft. Diese Summe erhöht dann Ihre Eigenkapitalquote. Sie entspricht meist aber nicht dem eingezahlten Betrag!
• Als Eigenkapital werden auch Darlehen vom Arbeitgeber oder Ihren Verwandten angerechnet.
• Wenn Sie selbst Arbeiten an Ihrem Neubau vornehmen, wird diese Eigenleistung berechnet und zum Eigenkapital gezählt.

Haben Sie das Eigenkapital ermittelt, ist es ein wichtiger Aspekt für den objektiven Vergleich von Hauskrediten. Zuvor lohnt es sich jedoch seinen Hauskredit zu berechnen.

Die Kosten im Blick halten: Diese Kreditkosten sind wichtig

Auf den ersten Blick scheinen manche Kreditangebote zu verlockend zu sein. Niedrige Zinsen und moderate Monatsraten sind attraktiv. Doch wie sieht es mit einer flexiblen Rückzahlungsmöglichkeit aus? Was verlangt die Bank dafür, wenn Sie erst später Geld zum Hauskauf aus dem Darlehen benötigen?

Achten Sie deshalb auf folgende Aspekte, um Ihre Hausfinanzierung zu berechnen und Immobiliendarlehen zu vergleichen:

• Vorfälligkeitsentschädigung: Eine solche Zahlung kann fällig werden, wenn Sie Ihren Hauskredit vor Ablauf der Zinsbindung kündigen. Diese Gebühren können den Kredit deutlich teurer machen.
• Sondertilgung: Prüfen Sie beim Hauskredit Vergleich, ob Sie größere Beträge kostenlos tilgen können. Damit senken Sie die Kreditkosten.
• Bereitstellungszinsen: Manche Banken verlangen Geld dafür, dass Sie Ihren Hauskredit erst später abrufen. Achten Sie auf möglichst geringe Bereitstellungszinsen, wenn Sie Immobiliendarlehen vergleichen.

9 Tipps: Worauf muss ich beim Vergleich von Hauskrediten achten?

Diese 9 Fragen sollten Sie sich unbedingt beim Kreditvergleich stellen:

• Wie hoch ist der effektive Jahreszins? Dieser Zinssatz enthält alle Nebenkosten und unterscheidet sich vom Nettozins.
• Gibt es Bearbeitungsgebühren? Diese Gebühren dürfen nicht immer erhoben werden. Schauen Sie vor dem Kreditantrag hier genau hin.
• Kann ich kostenlose Sondertilgungen vornehmen? Sondertilgungen sind wichtig und sollten jährlich in einem festen Rahmen gewährt werden.
• Gibt es Bereitstellungszinsen? Die Bank sollte nur wenig Geld dafür verlange, wenn Sie Ihren Kredit später abrufen.
• Wie lange ist die Zinsbindung? Nach der Zinsbindung können die Zinsen steigen oder fallen. In einer Niedrigzinsphase sollten Sie auf eine möglichst lange Zinsbindung achten. Bei hohen Leitzinsen sollte die Zinsbindung kürzer ausfallen, da sie dann von fallenden Zinsen profitieren können.
• Welche Angebote gibt es überhaupt? Schauen Sie sich viele verschiedene Angebote an, um Vergleichsmöglichkeiten zu haben.
• Wie hoch steigt die monatliche Rate nach der Zinsbindung? Nach der Zinsbindung sind viele Kreditnehmer überrascht und können sich den Kredit kaum noch leisten. Schauen Sie lieber im Vorfeld, was auf Sie zukommt.
• Gibt es Vorfälligkeitsentschädigungen? Achten Sie darauf, dass Sie am besten keine Zusatzgebühren bezahlen müssen, wenn Sie Ihren Kredit früher komplett tilgen können.
• Wie hoch sind Zins- und Tilgungsanteil? Je schneller Sie Ihre Zinsen abbezahlt haben, desto höher ist Ihre Chance, den Kredit zu wechseln, wenn die Zinsbindung ausläuft.

Vor dem Hauskredit Vergleich: Hauskredit berechnen

Stellen Sie vor dem Hauskreditvergleich eine Haushaltsrechnung auf. Darin werden alle monatlichen Belastungen mit den Einnahmen gegengerechnet. Die monatlichen Belastungen umfassen Verbindlichkeiten ebenso wie Fixkosten für Miete, Lebensmittel oder Freizeit. Seien Sie dabei streng und rechnen Sie großzügig. Berücksichtigen Sie dabei, dass Sie den Hauskredit nur tilgen können, wenn ausreichend Geld zur Verfügung steht.

Wenn Sie die Haushaltsrechnung bei der Bank für den Hauskredit-Vergleich durchführen, sollten Ihre Angaben immer wahrheitsgemäß sein. Nur so kommen Sie im Vergleich zu dem Hauskredit, der am besten zu Ihnen passt. Sobald Sie wissen, wie viel Geld Ihnen monatlich für das Bedienen der Hausfinanzierung zur Verfügung steht, können Sie Kredite vergleichen. Die weiteren wichtigen Kennzahlen sind die Darlehenssumme, die Laufzeit sowie gewünschte monatliche Rate.