Immobilienfinanzierung – Immobilien richtig finanzieren

Der Wunsch nach einem Eigenheim gehört zu den fokussierten Zielen vieler Menschen, vor allem, wenn eine Familie vorhanden oder geplant ist. Darüber hinaus ist eine Immobilie immer auch eine gute Basis für die Altersvorsorge.

Gleichzeitig gibt es zahlreiche Fragen und ebenso potenzielle Risiken, wie eben die Immobilienfinanzierung, die bei der Planung zu bedenken sind. Die Anschaffung und Finanzierung einer Immobilie ist ein komplexes und langfristig angelegtes Thema. Entsprechend wichtig ist das Berücksichtigen wesentlicher Punkte um die bestmöglichen Voraussetzungen für das Projekt zu haben.

Immobilienfinanzierung langfristig planen

Die Anschaffung einer Immobilie ist mit hohen Kosten verbunden. Eine Immobilienfinanzierung, die heute problemlos möglich ist, kann bereits morgen zum Problem werden. Hier gilt es in erster Linie die eigene Lebensplanung im Blick zu haben. Damit sind nicht nur die nächsten Jahre, sondern Jahrzehnte gemeint. Welche langfristigen beruflichen Pläne sind angedacht? Wer wird der Hauptverdiener in der Familie sein und den Löwenanteil der Immobilienfinanzierung tragen? Wie viele Kinder sind geplant, und wie groß und zahlreich sollen die Räumlichkeiten werden, die benötigt werden?

Wie sieht es mit den Rückzahlungen im Fall einer langfristigen Erkrankung aus? Was geschieht im Todesfall eines Familienmitglieds und was bei einer eventuellen Scheidung? Soll die Immobilie weiterhin als Wohnsitz genutzt werden, wenn die Kinder später aus dem Haus sind, und wie sicher sind die Arbeitsplätze, die für die Abzahlung unverzichtbar sind? Hier ist es ratsam, alle Eventualitäten durchzuspielen. Niemand wird gerne mit problematischen Fragen und Überlegungen konfrontiert. Dennoch ist es im Ernstfall enorm hilfreich, entsprechend vorgesorgt zu haben und auf kritische Situationen und aktuell eher unwichtige Themen besonnen reagieren zu können.

Eigenkapitalanteil der Immobilienfinanzierung

Eine Faustregel besagt, dass die Höhe des Eigenkapitals das Ausmaß der Risiken definiert. Wird ein hoher Eigenanteil geleistet, fallen die Zinsen geringer aus, und die Entschuldung der Immobilienfinanzierung dauert weniger lang. Nicht allen Interessenten ist bewusst, dass auch eine bereits bestehende Altersvorsorge Teil des Eigenkapitals ist. Eine Kapitallebensversicherung beispielsweise kann durchaus mit eingesetzt werden. Wenn das jedoch nicht gewünscht ist, muss ein höherer Immobilienkredit aufgenommen werden, der entsprechend die Tilgungszeit verlängert.

Diesen Hinweis offerieren nicht alle Kreditgeber, da aus ihrer Sicht der Zinsgewinn und die damit verbundene höhere Kreditsumme im Vordergrund steht. Grundsätzlich ist ein hohes Eigenkapital immer von Vorteil. Als Richtwert gelten 20 bis 30 Prozent der Kreditsumme. Im Einzelfall ist durchaus auch eine vollständige einhundertprozentige Finanzierung möglich. Hierbei ist jedoch in jedem Fall sinnvoll, dass die anfallenden Nebenkosten aus eigenen Mitteln geleistet werden können. Auch sollte dann eine monatliche Ratenhöhe gegeben sein, die den Mietpreis für eine reguläre Wohnung nicht übersteigt.

Tilgungsplan für die Immobilienfinanzierung

Um herausfinden, wie hoch die Summe der Immobilienfinanzierung sein darf, ist zunächst die maximale Höhe der Kreditrate zu bestimmen. Hierzu werden die monatlichen Ausgaben den Einnahmen gegenübergestellt. Zusätzlich Beträge, die nur gelegentlich anfallen, sind ebenfalls zu beachten und werden anteilig berechnet. Dazu gehören unter anderem Versicherungsbeträge oder Urlaubskosten. Darüber hinaus sollte genügend Geld für ungeplante Anschaffungen oder Arztkosten berücksichtigt werden.

Seriöse Kreditgeber empfehlen eine monatliche Tilgungsrate von maximal 40 Prozent des vorhandenen Nettoeinkommens. Dabei sind auch eventuelle Einkommensausfälle wichtig. Eine höhere Rate birgt zu hohe Risiken in Bezug auf die bestehenden Lebenshaltungskosten und damit verbundene Einschränkungen. Bei der Berücksichtigung der Ratenhöhe ist auch der gewünschte Zeitraum der Schuldenfreiheit relevant. Bei vielen Kreditnehmern ist das spätestens das Renteneintrittsalter. Die Höhe der Raten wird hierbei anhand der bis dahin verfügbaren Zeit ermittelt.

Gesamtkosten berücksichtigen

Die Immobilienfinanzierung umfasst nicht allein den Kaufbetrag für das Objekt. Entsprechend ist nicht nur der verlangte Kaufpreis allein zu kalkulieren, sondern zusätzlich die gesamten Nebenkosten. Darunter fallen beispielsweise der Betrag für den Makler, die Notargebühren, die Grunderwerbssteuer sowie die Grundbuchkosten. Allein hierfür können etwa 10-15 Prozent des Kaufpreises zusätzlich fällig werden. Diese Summe muss mit in die Immobilienfinanzierung eingerechnet werden.

Darüber hinaus ist jeder Hauskauf mit hohen zusätzlichen Kosten verbunden, die es zu stemmen gilt. Hierzu gehören nicht nur die Aufwendungen für den Umzug, sondern vor allem für die zahlreichen Neuanschaffungen. Auch wenn vielfach ausreichendes Mobiliar bereits vorhanden sein mag, bei einem Umzug gibt es umfangreiche Dinge, die nicht in das neue Objekt passen und ersetzt oder ergänzt werden müssen. Auch Küchen sind in den meisten Fällen neu zu finanzieren und zusätzlich zahlreiche Ausstattungsgegenstände.

Diese Zusatzkosten bewegen sich oftmals im höheren fünfstelligen Bereich. Sinnvoll ist auch das Einplanen eines kleinen finanziellen Puffers bei der Gesamtkalkulation. In den meisten Fällen zeigen sich an irgendeiner Stelle versteckte oder bis dahin nicht bekannte Kosten, an die niemand gedacht hat, die aber dennoch abzudecken sind.

Passende Immobilienfinanzierung finden

Die Möglichkeiten einer Immobilienfinanzierung sind sehr vielfältig. Die meisten Kreditinstitute offerieren verschiedene Varianten, die sich nach den unterschiedlichen Gegebenheiten des Kreditnehmers richten. Eine klassische Art der Immobilienfinanzierung ist das sogenannte Annuitätendarlehen. Hierbei bleibt die monatliche Rate während der gesamten Laufzeit immer gleich hoch. Im Verlauf der Rückzahlung reduziert sich sukzessive der Zinsanteil der Raten. Dementsprechend erhöht sich währenddessen nach und nach der Tilgungsanteil. Die stabile Rate bietet für den Kreditnehmer ein hohes Maß an Planungssicherheit. Eine weitere Finanzierungsform ist das Volltilgerdarlehen. Es ist für all jene Interessenten geeignet, die über ein besonders hohes regelmäßiges Einkommen verfügen. Kreditlaufzeit und Tilgungszeitraum sind identisch, und es besteht eine Zinsbindung.

Eine Anschlussfinanzierung ist im Nachhinein nicht mehr erforderlich. Beim Forward-Darlehen handelt es sich um eine Anschlussfinanzierung, die nach dem Ende der ersten Kreditrückzahlung greift. Es dient der Eingrenzung des Zinsrisikos und erlaubt das Sichern von niedrigen Zinssätzen während der Zeiträume, die besonders durch steigende Zinsen geprägt sind. Über die genannten Finanzierungsmodelle hinaus gibt es zahlreiche weitere Variationen, die zusätzlich auch bundeslandabhängig sein können. Es empfiehlt sich in jedem Fall, vor einer finalen Entscheidung den Rat eines unabhängigen Experten in Anspruch zu nehmen.

Optionen auf Sondertilgung

Im Verlauf des Lebens kann es jederzeit zu Situationen kommen, in denen sich das Einkommen verbessert, beispielsweise durch eine Gehaltserhöhung. Weiterhin besteht die Möglichkeit einer zusätzlich Geldeinnahme etwa durch eine Erbschaft oder eine Schenkung. Viele Kreditnehmer sind daran interessiert, diese zusätzlichen Gelder in Form einer Sondertilgung in den Immobilienkredit zu investieren. Auf diese Weise besteht die Möglichkeit einer kürzeren Kreditlaufzeit beziehungsweise einer schnelleren Rückzahlung. Nicht jede Darlehensform erlaubt eine solche außerordentliche Tilgung.

Wer daran als grundsätzliche Möglichkeit interessiert ist, sollte auf eine Kreditform achten, die eine solche Sondertilgung vorsieht. Die meisten Kreditgeber gewähren bereits von Haus aus eine zusätzliche Tilgung von fünf Prozent ohne zusätzliche Kosten. Weitere Rückzahlungen als Option sind häufig mit einem Bauzins-Aufschlag verbunden. Meist lohnt ein Verhandeln mit dem Kreditanbieter auf zehn statt der üblichen fünf Prozent. Vielfach wird dies kostenfrei gewährt, ansonsten ist es sinnvoll, nach entsprechenden Angeboten zu fragen.

Möglichkeiten staatlicher Förderung

Wenn eine Immobilienfinanzierung dem Hauskauf für eine Familie dient, ist es hilfreich, den Anspruch auf eine öffentliche Förderung zu prüfen. Diese ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich und reicht von günstigen Darlehen bis hin zu Erstattungen für umweltfreundliche Bauweisen.

Eine indirekte Familienförderung besteht in Form des Baukindergelds. Hierbei wird ein Tilgungszuschuss zur Darlehensfinanzierung gewährt, der für jedes minderjährige Kind gilt, das mit dem Kreditnehmer in einem Haushalt lebt. Entscheidend ist hier, dass Kindergeld für das Kind bezogen wird und es noch nicht 18 Jahre alt ist. Weiterhin darf das eigene Haushaltseinkommen jährlich die 90.000 Euro Grenze nicht übersteigen bei weiteren 15.000 Euro für jedes zusätzliche im Haushalt befindliche Kind. Die Höhe des Baukindergelds liegt pro Kind bei 12.000 Euro im Jahr.