Baufinanzierung – das gilt es zu beachten!

Wenn ein eigenes Haus oder eine Wohnung finanziert werden soll, hilft langes Sparen meist nur wenig. Hier ist es sinnvoll, eine Baufinanzierung zu beantragen. Dabei handelt es sich um spezielle Darlehen, die im Regelfall durch hohe Summen und lange Laufzeiten gekennzeichnet sind.

Gerade die Langfristigkeit von Baufinanzierungen hat es in sich. Darum empfiehlt es sich, sich gründlich über die gewünschte Finanzierung zu informieren und die Konditionen sorgsam abzuwägen.

Baufinanzierung Definition

Die Baufinanzierung wird oft auch „Immobilienfinanzierung“ oder „Baukredit“ genannt. Bei einer Baufinanzierung handelt es sich um ein Baudarlehen, das zweckgebunden vergeben wird: der Kredit darf also nur für Baumaßnahmen wie Neubau oder Umbau oder den Immobilienkauf verwendet werden. Bei manchen Banken werden auch Modernisierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen (vgl. Modernisierungskredit) gewährleistet. Die gängigste Form der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen.

Baufinanzierungen unterscheiden sich aber nicht nur in der Kredithöhe und der Laufzeit von normalen Krediten, sondern auch durch ihre Absicherungsform: Ein herkömmlicher Ratenkredit ist nämlich nur über das Einkommen des Kreditnehmers abgesichert. Anders bei einer Baufinanzierung, hier ist es notwendig, das Darlehen über die Immobilie selbst abzusichern.

Als Sicherheit wird daher eine Hypothek bzw. Grundschuld im Grundbuch des Bauobjekts eingetragen. Sollte der Kreditnehmer den geschuldeten Betrag nicht mehr zahlen können, darf die kreditgebende Bank die Immobilie zwangsversteigern, um das offene Darlehen über den Verkaufsbetrag zu begleichen.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Unter einem Annuitätendarlehen versteht man einen Kredit mit regelmäßigen, das heißt konstanten, Rückzahlungsbeträgen (Raten). Die Höhe der Raten, die monatlich gezahlt werden müssen, bleibt über die gesamte Laufzeit des Kredits gleich – sofern eine Zinsbindungsfrist vereinbart wurde. Nicht wie beim Tilgungsdarlehen, bei dem sich die Höhe der Raten im Laufe der Zeit ändert. Die Annuitätenrate (Annuität) wird aus dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil errechnet. Der Tilgungsanteil entspricht dabei einem festgelegten Teil der Darlehenssumme.

Zwar bleibt die Höhe der Annuität konstant, doch innerhalb der Monatsrate ändert sich im Laufe der Zeit die Verteilung von Zins- und Tilgungsanteil. Das liegt daran, dass von Beginn an ein kleiner Teil des Kredits getilgt wird. Das hat zur Folge, dass sich so die Restschuld reduziert und demzufolge auch der dafür anfallende Zinsaufwand. Innerhalb der monatlichen Rate bleibt also mehr und mehr Platz für den Tilgungsanteil. Wird die Finanzierung durch einen Bausparvertrag unterlegt, reduziert sich die Höhe des Betrags durch die Guthabenverzinsung des Bausparvertrages, die somit eine zusätzliche Tilgung des Darlehensbetrags durch den Bausparer darstellt.

Rechenbeispiel zur Baufinanzierung:

1. Eine Baufinanzierung von 150.000 Euro wird zu einem Zinssatz von 3 Prozent abgeschlossen.
2. Der anfängliche Tilgungsanteil beträgt jährlich 2 Prozent. Als Monatsrate werden 625 Euro geleistet.
3. Die erste Rate setzt sich also aus 375 Euro Zinsen und 250 Euro Tilgung zusammen.
4. Nach 10 Jahren – wenn sich durch die stetige Tilgung der Schuldlast die Summe der Zinsen reduziert hat – beträgt der Zinsanteil nur noch rund 288 Euro, der Tilgungsanteil ist dagegen auf rund 336 Euro gestiegen.

Baufinanzierung abschließen – das gilt es konkret zu beachten!

Die Höhe des zurückzuzahlenden Kredits setzt sich auf der Summe des Darlehens und den Zinskosten zusammen. Um Finanzierungsangebote untereinander vergleichen zu können, müssen Sie natürlich den ermittelten Gesamtaufwand im Blick haben.

Trotzdem sollten Sie noch andere Faktoren bei der Entscheidung berücksichtigen: Laufzeit, Zinsbindungsfrist, Sonderzahlungsmöglichkeiten sowie die Flexibilität der Zahlung. Bei der Auswahl der Angebote ist es wichtig abzuschätzen, welche Faktoren für Sie am wichtigsten sind.

1) Wie viel Eigenkapital benötigen Sie?

Um die Darlehenssumme – und damit auch die Zinshöhe – so gering wie möglich zu halten, spielt Eigenkapital eine wichtige Rolle. Üblicherweise wird ein Eigenkapital in der Höhe von 20 Prozent des Kaufpreises bzw. der Baukosten empfohlen, um Chancen auf eine Baufinanzierung bei der Bank zu haben. Dabei muss ein Großteil des Eigenkapitals für anfallende Nebenkosten verplant werden, beispielsweise also die Maklerprovision, die Grunderwerbssteuer oder Notar- und Gerichtskosten.

2) Welche Sollzinsbindung ist bei der Baufinanzierung sinnvoll?

Der vom Schuldner zu leistende Zinsanteil variiert entsprechend dem Zinssatz. Bei Abschluss des Darlehens können die Zinsen – je nach Marktsituation und finanzieller Situation des Kreditnehmers – für zwischen 5 und 20 Jahre festgelegt werden.

In den meisten Situationen ist eine lange Sollzinsbindung vorzuziehen. Eine kurze Zinsbindung rentiert sich nur, wenn innerhalb der ersten 5 Jahre schon ein bedeutender Anteil des Kredits zurückgezahlt werden kann. In Niedrigzinszeiten ist es immer sinnvoll, den Festzins so lange wie möglich zu fixieren.

3) Die richtige Kreditlaufzeit bei der Baufinanzierung wählen

Der Vorteil einer kurzen Kreditlaufzeit liegt bei den geringen Zinskosten, die monatlich zu leisten sind, und natürlich darin, dass Kreditnehmer schnell wieder schuldenfrei sind. Doch fallen bei einer kurzen Kreditlaufzeit natürlich die Raten höher aus. Je länger die Kreditlaufzeit gewählt wird, desto höher fällt die Gesamtsumme des Darlehens aus, da über einen längeren Zeitraum Zinsen geleistet werden müssen.

Die monatlichen Zinsen fallen aber wiederum geringer aus, was die monatliche Belastung für den Kreditnehmer geringer hält. So bleibt dem Schuldner im idealen Fall noch genug Spielraum, um unerwartete Kosten tragen zu können. Üblicherweise beträgt die Kreditlaufzeit deswegen 20 bis 30 Jahre.

4) Sonderzahlungen bei der Baufinanzierung berücksichtigen

Bei Abschluss des Darlehens sollten Sie berücksichtigen, dass die Option der Sonderzahlung gewährleistet sein sollte, denn dies kann die Kosten für die Baufinanzierung erheblich beeinflussen. Mit Hilfe von Sondertilgungen kann die Darlehensschuld schneller bezahlt werden und der Kreditnehmer kann aufgrund des Zinseszinseffektes auch von eingesparten Zinsen überproportional profitieren.

Bei den meisten Banken ist es üblich, dass pro Jahr ungefähr 5 Prozent der Darlehenssumme außerplanmäßig getilgt werden dürfen. Diese jährlichen Kontingente können in den meisten Fällen allerdings nicht ins Folgejahr übertragen werden, falls die Sondertilgung in einem Jahr einmal nicht in Anspruch genommen werden kann.