Hypothekendarlehen

Bei einem Hypothekendarlehen handelt es sich um einen Kredit, der mit einer Hypothek (einem sogenannten Grundpfandrecht) auf einem Haus, einem Grundstück oder einer Eigentumswohnung besichert ist. Hypothekendarlehen, auch Hypothekardarlehen genannt, stellen eine Sonderform der Immobilienfinanzierung dar.

Ausgegeben werden Hypothekendarlehen hauptsächlich von spezialisierten Hypothekenbanken, aber auch Großbanken, privatwirtschaftliche Banken oder Sparkassen geben diese aus. Beim Hypothekendarlehen ist die Hypothek immer ausdrücklich an die Forderung aus dem Darlehen gebunden. Es gibt kein Hypothekendarlehen ohne Hypothek, aber auch keine Hypothek ohne zugehörige Forderung – in diesem Falle das Darlehen.

Diese enge Korrelation zwischen Forderung und Hypothek heißt Akzessorietät. Die Hypothek verringert sich im gleichen Maße, in dem das Darlehen zurückgeführt wird. Ist das Hypothekendarlehen komplett getilgt, die Hypothek aber noch im Grundbuch eingetragen, wandelt sich diese Eigentümerhypothek in eine Eigentümergrundschuld um, da der Immobilieneigentümer keine Hypothek, also Forderung, gegen sich selbst haben kann.

Auf einer Immobilie können auch mehrere Hypotheken eingetragen sein. Sollte es zur Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers kommen, zählt dann die Rangstelle der Gläubiger im Grundbuch – nachrangige Gläubiger werden erst dann befriedigt, wenn die vorherigen Gläubiger ausbezahlt werden konnten.

Was ist eine Hypothek genau?

Eine Hypothek ist, ebenso wie eine Grundschuld oder Rentenschuld, ein sogenanntes Grundpfandrecht. Mit diesem tritt der Eigentümer der Immobilie Rechte an dieser an Gläubiger ab. Bei Hypothekendarlehen wird die Hypothek (aus dem Griechischen für „Unterpfand“) als Kreditsicherheit an die darlehensgebende Bank gegeben. Sobald der Kreditnehmer zahlungsunfähig wird und die Bank das Hypothekendarlehen kündigt, kann sie ihre Rechte aus dem Grundpfandrecht geltend machen und über eine Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung versuchen, ihre noch ausstehenden Forderungen zu erhalten.

Hypothekendarlehen bilden für die Bank nur ein geringes Risiko, da im Regelfalle nur etwa sechzig Prozent des geschätzten Verkehrswertes als Darlehenssumme gewährt werden. Auch bei einer etwaigen Zwangsversteigerung kann die Bank normalerweise somit ihre Forderungsausfälle decken.

Während beim Hypothekendarlehen die Hypothek explizit an die Forderung (also den Kredit) gebunden ist, kann die Bank beim Grundschulddarlehen auch andere (ältere oder zukünftige) Forderungen geltend machen. Grundschulden können unabhängig von der Forderung auf andere Gläubiger übertragen werden. Eine Hypothek muss immer mitsamt der zugehörigen Forderung übertragen werden. Eine Grundschuld ist sicherer für die Bank, eine Hypothek ist sicherer für den Kunden. Daher ist es nicht verwunderlich, dass das Grundschulddarlehen sich bei den Banken wachsender Beliebtheit erfreut und immer mehr Marktanteile erreicht. Hypothekendarlehen machen derzeit noch etwa zwanzig Prozent der Darlehen mit Grundpfandrechten aus.

Bei einem Hypothekendarlehen ist die Hypothek also immer an das gewährte Darlehen gebunden. Eine Hypothek kann aber auch ohne Hypothekendarlehen eingetragen werden, beispielsweise zur Absicherung privater Geschäfte. Sobald die Forderung, die mit der Hypothek gesichert wurde, bezahlt ist, kann der Gläubiger eine Löschungsbewilligung ausstellen, mittels derer die Hypothek aus dem Grundbuch gelöscht oder in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt werden kann.

Hypothekenbanken

Hypothekenbanken – oder seit 2005 korrekt Pfandbriefbanken – sind spezialisierte Kreditinstitute, deren Hauptgeschäftszweck das Pfandbriefgeschäft ist, mit dem beliehene Immobilien refinanziert werden. Hypothekendarlehen sind die häufigste Darlehensart bei diesen Banken. Die Deutsche Bundesbank listet Hypothekenbanken unter der Rubrik Realkreditinstitute. Sie sind die bedeutendste Gruppe in der Kategorie der Spezialbanken.

Während die Großbanken früher jeweils eigene Hypothekenbanken unterhielten, sind diese mittlerweile in einer einzigen Hypothekenbank aufgegangen. Aber auch andere Kreditinstitute, deren Hauptgeschäftsfeld ein anderes ist, können Hypothekendarlehen gewähren.

Anforderungen an die Immobilie

Im Rahmen der stärkeren Bankenregulierung nach der Finanzkrise und des „Basel III“-Paketes schreibt die Capital Requirements Regulation (kurz CRR), zu deutsch also Regulierung der Kapitalanforderungen, offiziell Kapitaladäquanzverordnung, Voraussetzungen für das zu beleihende Objekt vor, das die Sicherheit für das Hypothekendarlehen stellt:

• Es muss möglich sein, die Immobilie zeitnah zu verwerten.
• Die Immobilie muss über angemessene Schadenversicherungen verfügen.
• Die Wertschätzung muss durch einen unabhängigen Sachverständigen erfolgen.
• Eine Überwachung des Besicherungsobjekts durch die darlehensgebende Bank muss jährlich (bei gewerblichen Immobilien) oder im Turnus von drei Jahren (bei Wohnimmobilien) erfolgen.

Formen des Hypothekendarlehens und Kosten

Die Schätzung des Beleihungswertes der Immobilie ist Grundlage für die Berechnung der Kredithöhe des Hypothekendarlehens. Meist werden etwa sechzig bis maximal siebzig Prozent des ermittelten Verkehrswertes als Darlehenshöhe festgesetzt.

Hypothekendarlehen werden überwiegend als Annuitätendarlehen mit festgelegtem Zinssatz über eine längere Laufzeit und gleichbleibenden Monatsraten gewährt. Eine Eigenkapitalquote von mindestens zwanzig Prozent wird – wie generell bei Immobilienfinanzierungen – empfohlen. Abhängig von den persönlichen Präferenzen und den finanziellen Möglichkeiten kann der

Darlehensnehmer zwischen drei Hauptarten von Hypothekendarlehen wählen (neben denen es noch etliche Spezialformen gibt):

• Die Festhypothek legt einen festen Zinssatz über eine Laufzeit bis zu zehn Jahren fest. Vorherige Kündigungen sind nur gegen Vorfälligkeitsentschädigungen möglich. Da der Zins unabhängig vom Zinsniveau des Marktes ist, ist die Festhypothek risikoarm.
• Hypothekendarlehen mit einer variablen Hypothek haben einen Zinssatz, der an die aktuelle Marktentwicklung gekoppelt ist. Bei Abschluss ist der Zinssatz deutlich günstiger als bei der Festhypothek, aber der Darlehensnehmer trägt das Risiko eines möglicherweise deutlich steigenden Marktzinses.
• Libor-Hypotheken haben variable Zinssätze und eine kurze Laufzeit von meist einem halben Jahr. Ihren Namen haben sie von der „London Interbank Offered Rate“ (Libor), dem Referenzzinssatz der Londoner Börse. Das Risiko liegt in etwa zwischen Festhypothek und variabler Hypothek.

Da die Sicherheit für das Kreditinstitut bei einem Hypothekendarlehen sehr hoch ist (dank der zurückhaltenden Bewertung und einer Gewährung von lediglich sechzig bis siebzig Prozent des Verkehrswertes als Darlehenssumme sind Kreditausfälle so gut wie ausgeschlossen), profitiert der Darlehensnehmer von Zinssätzen, die deutlich unter denen für reguläre Ratenkredite liegen.

Allerdings kommen, da das Hypothekendarlehen mit einer Eintragung ins Grundbuch verbunden ist, zusätzlich zu den üblichen Bankkosten (Disagio, Zinsen, Bearbeitungsgebühren etc.) noch die Kosten für das Sachverständigengutachten (als Grundlage der Kreditberechnung) sowie für den Notar und den eigentlichen Grundbucheintrag hinzu. Als Faustregel kann man etwa zwei Prozent des Immobilienwertes für solche Kosten veranschlagen.

Was spricht für ein Hypothekendarlehen, was dagegen?

Hypothekendarlehen profitieren von günstigen Zins- und Laufzeitkonditionen, da die Risiken für die Bank gering sind, was mit entsprechenden Vertragsbedingungen honoriert wird. Der Kunde kann zwischen variabler und fester Verzinsung wählen, je nach Präferenz. Vorzeitige Tilgungen sind nach einer gewissen Zeit bei den meisten Darlehensverträgen möglich. Wer eine Laufzeit wählt, die es ermöglicht, das Hypothekendarlehen noch vor Eintritt in den Ruhestand zu tilgen, hat somit einen recht sicheren und komfortablen Weg in eine schuldenfreie Altersvorsorge.

Mit Hypothekendarlehen belastete Immobilien dürfen zwar vermietet, nicht aber verkauft werden. Grundsätzlich dürfen nur durch Schulden unbelastete Immobilien verkauft werden, sodass bei einem Verkauf Hypothek und Darlehen übertragen werden müssten. Dies bringt wiederum Kosten mit sich. Notar- und Grundbuchkosten bilden einen Kostenfaktor, der bei regulären Ratenkrediten nicht anfällt.

Bei verhältnismäßig hohen Darlehenssummen, wie sie in der Immobilienfinanzierung üblich sind, ist einem Hypothekendarlehen aber dennoch der Vorzug vor einem Ratenkredit zu geben. Sofern der Immobilienverkauf noch während der Zinsbindungsfrist stattfinden soll, muss der Kreditnehmer unter Umständen der Bank gegenüber eine Vorfälligkeitsentschädigung leisten.

Gegen Zahlung einer einmaligen Gebühr oder eines geringfügig erhöhten Zinssatzes bieten viele Hypothekendarlehen aber die Möglichkeit, einen Vorfälligkeitsschutz zu bekommen, der bei bestimmten Ereignissen (beispielsweise wenn die Immobilie wegen Erwerbsunfähigkeit oder Todes des Darlehensnehmers unerwartet verkauft werden muss) eintritt.