Baukredit – die optimale Finanzspritze für Häuslebauer

Wer ein eigenes Haus bauen will, benötigt dazu das nötige Kapital, um es zu finanzieren. Reicht das private Budget jedoch nicht aus, kann ein Baukredit bei der Finanzierung des Hauses helfen. Kredit-Markt, das Online-Portal für Kredit, erklärt Ihnen, welche Kosten bei einem Baukredit anfallen, woraus sie sich zusammensetzen und worauf Sie bei Abschluss eines Baukredits zu achten haben.

Was genau ist ein Baukredit?

Bei einem Baukredit handelt es sich im Grunde um ein Darlehen für den Bau eines Hauses. Meistens sogar um ein Annuitätendarlehen. Diese Kreditform ist zweckgebunden – das bedeutet, das Baugeld darf ausschließlich für Neubauten, Umbaumaßnahmen und Immobilienkäufe genutzt werden. Manche Kreditgeber vergeben aber auch einen Baukredit für Modernisierungen und die Sanierung von Immobilien, oft als Modernisierungskredit bezeichnet. In der Regel dient ein Baukredit aber für den Bau eines neuen Hauses, während der Begriff Immobilienfinanzierung eher für den Kauf von Gebäuden benutzt wird.

Baukredit – mit welchen Kosten muss ich rechnen?

Wer einen Baukredit beantragt, muss mit einer Vielzahl an Kosten rechnen, die auf ihn zukommen. Außer der eigentlichen Kreditsumme muss der Kreditnehmer nämlich auch noch Zinsen begleichen. Im Normalfall gestaltet sich die Rückzahlung über eine bestimmte Anzahl von Monatsraten, welche aus einem anteiligen Tilgungsbetrag und Zinsen bestehen. Der Tilgungsanteil ist ein festgesetzter Teil der Kreditsumme. Je nach Kreditanbieter kann der Zeitraum zur Ratenrückzahlung variieren, sodass in manchen Fällen auch vierteljährliche Ratenzahlungen oder halbjährliche möglich sind.

Es ist immer ratsam, verschiedene Baukredite per Baufinanzierungsrechner miteinander zu vergleichen, bevor Sie sich für ein bestimmtes Kreditangebot entscheiden. Davor verschaffen Sie sich am besten noch einen Überblick über den Gesamtaufwand – und zwar mithilfe eines Baukreditrechners, der für Sie die Ratenhöhe, Ratenanzahl und Zinshöhe kalkuliert. Überdies sind weitere Kostenfaktoren wie Laufzeit, Zinsbindungsfrist, Zahlungsflexibilität und Sondertilgungsmöglichkeiten beim Vergleich von Baukredit stets zu berücksichtigen.

Zudem müssen Sie mit einmaligen Nebenkosten rechnen, die bei Abschluss eines Baukredits zustande kommen und je nach Kreditgeber unterschiedlich ausfallen. Glücklicherweise darf keine Bank mehr Abschluss-, Kontoführungs- und Bearbeitungsgebühren für einen privaten Baukredit verlangen. Allerdings kann es bei Baugeldern, die in Teilbeträgen ausbezahlt werden, zur Berechnung von Teilauszahlungszuschlägen kommen. Und auch Bereitstellungszinsen sind nicht gerade selten.

Baukredit ohne Eigenkapital – ist das möglich?

Experten raten davon ab, einen Hausbau allein über Fremdkapital zu finanzieren. Denn zum einen wird nicht jedem Häuslebauer eine Vollfinanzierung gewährt. Auf den Punkt gebracht: Nur Gutverdiener mit genügend Sicherheiten kommen in den Genuss einer Komplett-Finanzierung fürs Haus. Zum anderen wächst das Kreditvolumen bei einer Vollfinanzierung gehörig an.

Hinzu kommen dementsprechend hohe Zinsen, eine längere Tilgungsdauer und steigende Raten. Da das Risiko des Kreditgebers bei einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital wesentlich höher liegt, schlägt sich dies auch in höheren Zinssätzen nieder, wodurch wiederum die Zinshöhe ansteigt.

Um eine Immobilie zu bauen oder umzubauen, sollte also unbedingt Eigenkapital vorhanden sein. Schließlich halten sich nur dadurch die Höhe des Kredits und die der Zinsen in gewissen Grenzen. Prinzipiell gilt: 20 Prozent Eigenkapital sind nötig, damit ein Baukredit bewilligt wird! Mit einem Teil des Eigenkapitals sollten Nebenkosten beglichen werden, die regulär beim Bau eines Eigenheims anfallen.

Dazu zählen unter anderem Grunderwerbssteuer, Maklerprovision, Notarhonorar, Gerichtskosten und Grundbucheintragsgebühren. Als Bemessungsgrundlage für diese Gebühren dient häufig die Höhe der Grundschuld.

Tilgung und Zinsen beim Baukredit

Die meisten Banken und Sparkassen bieten Baukredite als klassische Annuitätendarlehen an. Die Höhe der monatlichen Raten für den Kredit bleiben also konstant gleich – zumindest so lange die Sollzinsbindung andauert. Im Laufe des Rückzahlungszeitraums wandelt sich jedoch die Anteile von Zins- und Tilgungsbetrag innerhalb der Monatsrate:

Der Tilgungsanteil wird immer größer, während sich der Zinsanteil immer weiter reduziert. Hintergrund ist, dass bereits von Anfang an ein kleiner Teilbetrag des Kredits getilgt wird. Das mindert die Restschuld und natürlich auch die Zinsen, die dafür anfallen. Und so wird er Tilgungsanteil im Laufe der Rückzahlungsphase immer größer.

Sondertilgungen helfen außerdem dabei, die Kosten für die Finanzierung des Hauses durch ein Darlehen zu reduzieren. Nicht nur, weil sich der Schuldbetrag durch außerplanmäßige Zahlungen schneller abbezahlen lässt, sondern auch, weil dadurch Zinsen eingespart werden. Noch besser: Sie profitieren durch den sogenannten Zinseszinseffekt gleich überproportional vom Einsparen der Zinsen.

Was ist besser: kurze oder lange Zinsbindung beim Baukredit?

Je nach Zinssatz variiert der Zinsanteil der zu zahlenden Monatsraten. Allerdings ist bei einem Annuitätendarlehen immer ein gewisses Zinsrisiko durch veränderte Zinsfüße einzuberechnen. Ist die erste Zinsbindung abgelaufen und erhöht sich dann der Zinssatz, nehmen auch die Gesamtkosten für das geliehene Baugeld zu. Andererseits können die Zinssätze je nach Marktsituation nach Ablauf der Zinsbindung auch fallen, sodass sich der gesamte Rückzahlungsbetrag reduziert. Eine lange Sollzinsbindung ist einer kurzen immer vorzuziehen. Außer, Sie möchten innerhalb weniger Jahre bereits den Großteil des Baudarlehens rückerstatten und setzen daher auf einen hohen Tilgungsanteil – dann ist eine kurze Zinsbindung durchaus von Vorteil. Es ist aber auch immer rentabel, sich bei niedrigen Zinssätzen einen Festzins zu sichern.

Baukredit-Laufzeiten: 20 bis 30 Jahre sind üblich

Je kürzer die Laufzeit des Baukredits, desto schneller sind Sie auch wieder schuldenfrei! In der Regel belaufen sich kurze Darlehenslaufzeiten auf ca. 10 Jahre. Der Pluspunkt liegt hier ganz klar in den niedrigen Zinsen. Das Ganze lohnt sich aber nur dann, wenn die Monatsraten auch ohne Probleme langfristig gezahlt werden können.

Häuslebauer sollten sich jedoch auch bewusst sein: Je länger die Kreditlaufzeit, desto höher die Gesamtkosten, da durch den längeren Zeitraum auch mehr Zinsen ansammeln. Dafür ist die Monatsrate niedriger und eine Zinsbindung kann über einen längeren Zeitraum festgelegt werden. Jedoch sollten Sie auch in diesem Fall finanzielle so gut ausgestattet sein, um unerwartete Kosten oder Engpässe ohne größere Probleme zu überbrücken. Längere Laufzeiten von Baukrediten belaufen sich üblicherweise auf 20 bis 30 Jahre.

Meist ist der Baukredit zum Ende der Laufzeit noch nicht vollständig abgezahlt, eine gewisse Restschuld verbleibt. Da die wenigsten den restlichen Rückzahlungsbetrag nicht ohne Weiteres mit einer einzigen Zahlung begleichen können, wird eine Anschlussfinanzierung beantragt.

Unter einer Anschlussfinanzierung ist also die Verlängerung des Baukredits zu verstehen, nachdem die Zinsfestschreibung abgelaufen ist. Dazu erhalten Sie von Ihrem Kreditgeber ein Prolongationsangebot, das die neuen Konditionen auflistet. Oft können die neuen Bedingungen bei der Anschlussfinanzierung vereinbart werden, sodass sich nach Möglichkeit auch ein anderer Tilgungssatz nutzen lässt.